為什麼在資產配置中，房地產不能缺席？
在資產配置的架構中，房地產一直被視為一個不可或缺的核心資產。原因在於，它與股票及債券的報酬來源本質不同：股票主要來自企業盈餘成長，債券來自利息收入，而房地產則同時結合了「租金現金流」與「資產價值增值」兩條報酬引擎。另外房地產也是一種很標準的抗通膨資產，實物資產會隨物價而上漲，租金收益易漲難跌也為常態，這種特性，讓房地產在投資組合中，往往能扮演分散風險、平滑波動的重要角色。
不過，直接投資不動產門檻高、流動性低，還涉及管理、稅務與維修等實務問題，因此對多數投資人而言，透過 REITs 參與房地產市場，成為一條更有效率的路徑。REITs 讓投資人用相對少量的資金，就能分散持有多種物業，涵蓋辦公大樓、住宅、商業設施、物流中心與飯店等不同類型資產，同時具備相對穩定的配息潛力與在交易所上市的流動性優勢，兼顧收益性與靈活度。
日本不動產市場回溫，全球資金重新聚焦
近年來，日本重新站上全球資金與旅遊市場的聚光燈下。疫情前，日本入境旅遊人數已長期成長，2017 年底赴日旅客數就已達到約 2,869 萬人次，呈現逐年攀升的趨勢。
2022 年起疫情過後，日本逐步放寬邊境管制，加上日圓大幅貶值，使日本重新被全球旅客視為「高性價比」的旅遊目的地，觀光市場快速回溫。不僅旅客數量逐步回到疫情前水準，部分月份甚至創下歷史新高。匯率優勢提升了海外旅客的購買意願，直接帶動零售、住宿與交通產業同步成長，這些都反映在商業設施、飯店與交通樞紐周邊不動產的出租率與租金水準上，進一步強化日本房地產現金流的穩定性。
資料來源：日本政府觀光局(JNTO)，2026/1/21
從旅遊熱潮，走向結構性海外資金流入
近幾年日圓對美元貨幣呈持續貶值，匯率跌至近十多年新低水準，也讓海外市場看到商機，這股動能在 2024 年與 2025 年進一步被數據驗證。根據市場調查，2024 年赴日外國旅客人數達到約 3,687 萬人次。而在 2025 年整年度達 4,268 萬人次，直接創下歷史新高。
值得注意的是，不只是海外旅客增加，日本國內旅遊與住宿需求也同步成長。在這樣的環境下，飯店型 REITs 旗下物業普遍呈現高入住率與租金成長的雙重表現，為整體 J-REIT 市場提供更扎實的收益基礎。
同時，日本房地產市場也出現結構性轉變。受到日圓貶值影響，海外投資人眼中的日本不動產「價格等同打了折」，吸引大量資金進場。東京、大阪等一線城市的核心地段，成為海外買盤的首選。除了住宅市場，辦公大樓、物流設施與飯店等收租型資產，也成為國際資金布局的重點。
資料來源：財經Ｍ平方，2016~2026年
從投資金額來看，海外資金買盤持續增加，市場統計 2025 年第三季，日本不動產的海外投資額已達到約 1.8 兆日圓，海外資金占日本整體房地產投資比重，接近 40% 的歷史高水準。這不只是短期熱錢流動，而是反映日本不動產在全球資產配置中的吸引力正在系統性提升。
資料來源： CBRE，日本觀光局，國泰投信整理，2025Q3
J-REITs 的制度優勢與現金流結構
在這樣的宏觀環境下，J-REITs 成為參與日本房地產市場的重要工具。
J-REITs 是在東京證券交易所上市的房地產投資信託，透過向投資人發行投資單位與搭配金融機構借貸，募集資金後用來收購、持有並經營各類不動產資產。其主要收入來源為租金現金流與不動產處分收益，最後再將大部分盈餘以配息形式回饋給投資人。
從制度面來看，J-REITs 享有稅務上的設計優勢：只要將超過 90% 的可分配盈餘分配給投資人，便可免徵企業所得稅。這使得 J-REITs 的獲利結構高度「收益導向」，多數利潤會以股利形式回流到投資人手中，也讓 J-REITs 長期被視為具備高股息潛力的資產類別。
資料來源： ARES，國泰投信整理，2015~2024
資產結構與區域分布帶來穩定性
從資產配置結構來看，日本 J-REITs 所持有的物業高度集中於需求最穩定的區域與類型。依據市場統計，超過 40% 的 J-REIT 物業位於東京地區，這個區域具備人口、企業與商業活動高度集中的優勢，租戶需求長期維持在高檔水準。
日本東京的房屋空置率（包含核心區與非核心區）近年呈現明顯的下降趨勢。過去在疫情期間，空置率一度攀升，但自 2022 年後便逐步回落，反映需求重新回升及市場恢復活力。到了 2025 年 Q3，核心區空置率已下降至約 1.4%，東京23區則回落至 2.1%，而周邊18區則回落至5.3%，顯示供給逐漸去化、租賃市場趨於緊俏。
資料來源： CBRE，日本觀光局，國泰投信整理，2025Q3
在供需緊繃的市場環境下，各等級租金均呈現強勢上升。大型開發案因預料租率上升而調高招租租金的情況日益顯著，其影響也正擴散至既有大樓，進一步推升整體市場租金。
資料來源： 日本政府觀光局、CBRE，國泰投信整理，2005~2028
殖利率與公債利差的相對吸引力
從投資報酬的角度來看，J-REITs 的一大核心優勢在於殖利率水準。
長期數據顯示，日本 J-REIT 的股息殖利率，普遍高於日本國內股票股息殖利率與政府公債殖利率，與政府公債之間的利差通常維持在 約 3% 左右。
以上為東証Reits指數股利率之表現，指數股利率表現(%)=指數股利(毛額)/指數價格。
資料來源： Bloomberg、國泰投信整理，2020/11-2025/11
在國際比較中，日本 REITs 與政府公債的殖利率差距，也明顯高於多數主要國家。部分市場的利差不到 1%，而日本仍能維持 超過 2% 的利差水準，這使得 J-REITs 在全球收益型資產中，具備相對突出的吸引力。
展望-估值修復與資本效率改革帶來的中長期機會
從估值角度來看，J-REITs 常用的指標是「淨資產值倍數（NAV 倍數）」，概念類似股票的市淨率，但基礎是以不動產的市場價值來衡量。
在 2023 到 2024 年間，J-REIT 市場的 NAV 倍數一度低於 1 倍，代表市場價格低於資產的合理市場價值。隨著股價回升，近期已回到約 0.95 倍，逐步接近合理水準。
同時，J-REIT 發行人也開始加強資本效率改革，例如在市場低估時回購投資單位、出售部分資產並將未實現收益以股息形式回饋投資人。自 2024 年起，回購與資產重組的案例明顯增加，市場普遍預期，這將有助於推動投資單位價格與 NAV 倍數在中期內進一步修復。
資料來源：Bloomberg，國泰投信整理，2025/12
從觀光復甦到資金流入，J-REITs成為連結成長與收益的橋樑
綜合來看，日本房地產市場正同時受惠於三股力量：觀光與消費復甦、海外資金結構性流入，以及租賃市場供需改善。在這樣的環境下，J-REITs 不僅具備穩定的租金現金流來源，也有機會透過資產增值與資本效率提升，帶來中長期的價格修復空間。
對投資人而言，透過 J-REITs 或 J-REIT ETF 參與日本房市，不僅能以較低門檻持有多元不動產資產，還能在資產配置中，同時兼顧收益性、流動性與成長潛力，作為「跟上日本經濟復甦成長」與「穩定現金流」的重要資產。
如何用最簡單的方式參與J-REITs成長
近年來政府持續重視資本市場的國際合作，也在臺灣推出首檔日本不動產主題 (J-REITs) 的台日跨境連結式ETF，投資標的涵蓋日本商辦、物流中心、住宅、零售、飯店等多元不動產，讓投資人不用開日本帳戶、不用處理匯率換匯、不需自己找日本房產，也省掉語言、稅務、管理等障礙，直接用台幣持有一籃子的日本主要城市的不動產資產組合，快速且直接的參與日本房地產收益。
直接透過 ETF 投資的實際好處包含：
- 降低投資門檻：不需準備購屋頭期款或大額資金，即可以小額投入參與海外不動產市場。
- 分散風險：ETF 透過追蹤指數方式，同時持有多種類型與多地區的不動產，比購買單一物件更能降低個別資產波動風險。
- 流動性較佳：ETF 可在臺灣集中市場交易時段內自由買賣，相較於實體不動產進出成本高、處分時間長，具有明顯便利性。
- 資訊透明度較高：ETF 的持股內容、淨值、費用及風險揭露較規範化，有助於投資人掌握投資狀況。
- 省去跨國法律與管理流程：不需研究日本不動產法規、承租管理、維修保養等流程，改由專業管理機構處理。
整體而言，臺日跨境 ETF 的推出反映出國內資本市場在商品架構上的逐步多元化，也使國內投資人能以更簡易、制度化的方式接觸全球不動產市場，並提升資產配置的彈性與選擇性。
